Емоциите избират дома. Разумът избира кредита

Бихте ли се представили с няколко думи - какъв е Вашият професионален път и как стигнахте до позицията управляващ директор „Ипотечно кредитиране“ в Банка ДСК?

Кариерата ми дотук е неизменно свързана с банковия сектор.

Опитът ми до настоящия момент от около 20 години е изцяло в сферата на банкирането на дребно в две от водещите банки на пазара, където имах възможността да премина през различни мениджърски позиции. Днес имам привилегията и огромната отговорност да управлявам ипотечното кредитиране в Банка ДСК, която е пазарен лидер в сектора и в чиято история то е изключително силно застъпено. Намирам много смисъл, вдъхновение и лична мотивация в това, което правя.

 

Платформата DSK Home навърши 4 години и вече има хиляди реализирани ипотечни кредити. Какво стои зад този успех и каква е следващата стъпка в нейното развитие?

Краткият отговор е смелост и визионерство да инвестираме в модерно и достъпно ипотечно кредитиране от всяка точка на света.

Чрез DSK Home инвестирахме в решение, което съчетава дигитални технологии с експертната подкрепа на нашите консултанти. Променяме много стандартизирани процеси и предоставяме прозрачност и предвидимост, които са водещи при взимането на решение на коя банка ще се довериш за дългосрочно кредитиране за покупка на дом.

Гордея се с успеха на колегите, които работят по проекта, защото започнахме работата по DSK Home преди четири години, а днес вече виждаме устойчиви резултати. Все повече клиенти предпочитат да преминават онлайн през стъпките по отпускане на кредит. Времето за одобрение на ипотечен кредит от 5 дни е значително по-кратко спрямо стандартните ни процеси, а нивото на удовлетвореност е значително по-високо. Усвоените кредити вече надминаха 4000.

Днес DSK Home е цялостна екосистема, в която клиентите могат да намерят своя бъдещ дом, да получат професионална консултация и да изберат дали да преминат през процеса изцяло дигитално или с подкрепата на експерт от Банка ДСК.

Следващата ни стъпка е още по-високо ниво на дигитализация. Работим по ново поколение на платформата, което ще предложи още по-удобен процес на кандидатстване, онлайн обмен на документи и проследяване на всяка стъпка в реално време. Важен акцент е и стремежът ни да автоматизираме събирането на информация, така че да спестим на клиентите време и усилия за комуникация с различни институции.

Снимка: Банка ДСК 

Очаквате ли реално „успокояване“ на пазара до края на 2026 г. и как ще изглежда то в различните региони?

Прогнозите са за постепенно забавяне на темпа на растеж. При текущ годишен ръст от 27% в ипотечното кредитиране очакваме към края на годината той да бъде около 20%.

Ще продължим да бъдем свидетели на активно кредитиране, а причините са ясни – доходите растат, икономическата среда е положителна, банките предлагат благоприятни условия, а все повече хора търсят по-качествени и по-просторни жилища. Това означава, че търсенето ще остане активно, макар и с по-умерени темпове.

Пазарът обаче остава силно концентриран – 40% от ипотечното кредитиране е съсредоточено в столицата, а около 75% – в шестте най-големи града. Именно там се реализират най-големите инвестиции в ново строителство, създават се най-много работни места и доходите нарастват най-бързо. Затова очакваме тези пазари да продължат да бъдат двигателят на растежа и през следващите години.

В никакъв случай не очаквам цените на имотите да спаднат, а по-скоро по-приемливи ръстове и да продължим да бъдем на водещите места в ЕС по достъпност.

Прогнозите ни са за ръст на цените на жилищата от около 8,5% през 2026 г., а в средносрочен план (до 2028 г.) - средно около 8% годишно, като за София очакваме малко по-високи темпове.

 

Как въвеждането на еврото според Вас повлия върху поведението на купувачите и инвеститорите в първите месеци на годината?

Първите 6 месеца след присъединяването ни към еврозоната до голяма степен потвърдиха очакванията ни за пазара. Не наблюдаваме рязък скок в търсенето или цените, а по-скоро по-рационално поведение от страна на купувачите.

Все по-голям дял от сделките се реализират от хора, които купуват жилище за собствено ползване, а не с инвестиционна цел или заради очаквания, че въвеждането на еврото автоматично ще доведе до по-бързо поскъпване на имотите.

Виждаме и още една отчетлива тенденция. След години, в които голяма част от покупките се финансираха със собствени спестявания, все повече клиенти избират ипотечно кредитиране, за да придобият по-качествен дом и по-добър стандарт на живот, без да отлагат покупката. Тази тенденция ясно се вижда и в статистиката – от началото на годината над 65% от сделките в София се реализират с ипотечен кредит, а в големите градове делът им вече надхвърля 45%.

Лихвите по ипотечните кредити в България остават сред най-ниските в ЕС - доколко това е ключов стимул за пазара?

Ниските лихвени нива остават един от основните фактори, които поддържат активността на ипотечния пазар в България. Средната лихва по новите жилищни кредити е около 2,5%, при средно около 3,4% за еврозоната. Това за поредна година поставя страната сред най-достъпните пазари за ипотечно финансиране в ЕС.

Това се подкрепя и от ръста на заплатите над нивото на инфлацията  и ниската безработица.

През последното десетилетие лихвите у нас трайно намаляват – от около 9% през 2010 г. до текущите нива, което значително подобри достъпността на жилищата и направи пазара по-предвидим.

Ако сравним регионално, в София за покупка на жилище от около 70 кв.м са нужни приблизително 7 брутни годишни заплати, докато в столиците от Централна и Източна Европа средно са необходими около 11.

Данните показват, че най-търсени остават двустайните жилища и новото строителство. Как си обяснявате тази тенденция?  

Тенденцията е напълно логична и следва жизнения етап и потребностите на купувачите. При покупка на първо жилище най-често се избират двустайни апартаменти, защото предлагат най-добър баланс между цена, функционалност и достъпност.

С времето, с нарастване на доходите и разширяване на семейството, част от купувачите се насочват към по-големи жилища. Все по-важни стават и факторите извън самото жилище – инфраструктура, услуги, зелени пространства и цялостна среда за живот. Това обяснява и засиления интерес към модерни жилищни комплекси с допълнителни удобства.

Друг ключов фактор е структурата на жилищния фонд. България остава сред страните с най-висока степен на пренаселеност в ЕС – около 34% при средно около 14% за еврозоната, което естествено поддържа търсенето на по-просторни и функционални имоти.

В същото време новото строителство доминира пазара. Близо 40% от сделките са за сгради, въведени в експлоатация през последната година, тъй като купувачите търсят съвременни стандарти – по-добра енергийна ефективност, по-високо качество на средата и по-добра функционалност. Това прави новите проекти предпочитан избор пред остарелия сграден фонд.

Запазва се и силното търсене на самостоятелни къщи и имоти в затворени комплекси в периферията на големите градове. Този тип жилища предлагат различен стандарт на живот, повече пространство, спокойствие и близост до природата, което продължава да бъде високо ценено от много семейства.

 

Какъв е средният размер на кредита в момента и как се променя финансовият профил на клиента?

Средният размер на ипотечните кредити расте, което отразява както динамиката на имотния пазар, така и повишението на доходите на домакинствата. Днес средният размер на ипотечен кредит в Банка ДСК е около 140 000 евро, като в София достига 180 000 евро. Важно е да се подчертае, че около 90% от ипотечното кредитиране е насочено към покупка на жилище за собствено ползване. Това означава, че пазарът се движи основно от реални жилищни нужди. Когато говорим за достъпност, е важно да разглеждаме едновременно размера на кредита и развитието на доходите. Средният общ доход на клиентите ни при кандидатстване за първите месеци на 2026 г. достига около 3100 евро месечно, а в София – близо 4000 евро, което е значително увеличение спрямо предходните години. При среден кредит от 140 000 евро месечната вноска е приблизително 553 евро, а при 180 000 евро в София – около 711 евро. В резултат клиентите отделят средно около 35% от доходите си за обслужване на задълженията си. Това е в рамките на добрите международни практики и ни дава увереност, че кредитният растеж се основава на реална платежоспособност и стабилни икономически фундаменти.

Все повече млади хора под 30 години купуват първи дом. Какво ги отличава като поведение? Какви са най-важните критерии за тях?

Да, наблюдаваме все по-активно участие на млади хора под 30 години на пазара на жилища. Това, което ги отличава, е, че вземат финансовите си решения много по-информирано и много по-рано в живота си в сравнение с предходните поколения.

За тях покупката на първо жилище е не просто емоционално решение, а част от дългосрочен финансов план. Те проучват пазара подробно, сравняват различни оферти, използват дигитални инструменти и очакват бърз и прозрачен процес от страна на банката.

Най-важните критерии за тази група са достъпността на жилището, предвидимостта на месечната вноска и добрата локация. Все по-често виждаме и силен интерес към енергийната ефективност на имотите, качеството на средата за живот и възможностите за работа от разстояние.

Друга характерна особеност е, че младите клиенти търсят гъвкавост. Те искат решения, които могат да се адаптират към различните етапи от живота им – създаване на семейство, кариерно развитие или промяна на местоживеенето. От наша гледна точка това е позитивна тенденция. Тези клиенти обикновено имат стабилна заетост, растящи доходи и по-висока финансова култура, което им позволява да планират по-уверено и да вземат устойчиви решения за бъдещето си.

 

Какъв е Вашият фокус – ръст на обема, качество на портфейла или дългосрочна устойчивост?

Ако трябва да подредя приоритетите, на първо място поставям качеството на портфейла и дългосрочната устойчивост.

Банка ДСК е лидер на пазара с над 27% пазарен дял, като през последните месеци всеки трети нов ипотечен кредит е отпуснат от нас. Тази позиция не е резултат от стремеж към растеж на всяка цена, а от последователна политика на отговорно кредитиране. Ако преценим, че даден клиент няма да може да обслужва кредита си в дългосрочен план, няма да го одобрим.

Именно това създава доверие. Клиентите избират Банка ДСК не само заради конкурентните условия, а защото получават експертна консултация на всеки етап – от избора на финансиране, през оценката и юридическата проверка на имота, до отпускането на кредита. Към това добавяме бързи процеси, дигитални решения и продукти, които могат да бъдат съобразени с конкретните нужди на клиента.

 

Като управляващ директор „Ипотечно кредитиране“, как дефинирате своя стил на лидерство? Как мотивирате екипа си?  

Всеки мой успех е резултат от много труд, високи цели, постоянство, устойчивост и адаптивност и енергия за нови знания и израстване. Според мен няма по-силен мотиватор за екипа от личния пример, ясната посока, обективността и прозрачността в комуникацията и признанието за приноса на всеки един заедно с доброто отношение и подкрепа.

За мен силата е в това да бъдеш автентичен, справедлив и отговорен – дори когато е трудно. И като ръководител се ръководя от това да действам с „хладен ум и топло сърце“, защото много държа на хората, с които работя.

 

Как подбирате хората в екипа си – кои качества са задължителни?

 

Последните години имах щастието да изградя екип от професионалисти с различна експертиза и отговорности. Наскоро структурата, която управлявам, навърши три години и постигна целите, които си бяхме поставили. Тогава осъзнах, че най-голямото удовлетворение идва от резултатите на хората, с които работя. Това, което не им казах, е, че именно този успех ми даде увереност, че след всички години опит и предизвикателства съм се научила да правя правилните избори. Най-доброто доказателство за това са техният принос, мотивация и желанието им заедно да постигаме успехи, а и да намираме време да ги празнуваме.

Ако трябва да обобщя качествата, които търся, те са доверие и лоялност към екипа и организацията, отношение към качеството на работата, желание за развитие и готовност да помогнеш на колега, когато е необходимо.

Вярвам, че бизнес експертизата се изгражда с практика, добро лидерство, прозрачна комуникация, менторство и лична мотивация. Днес AI прави достъпа до информация много по-бърз, но не може да замени отношението към работата, способността да се адаптираш към промяната и устойчивостта. Именно тези качества ще продължат да отличават успешните екипи.

Кое е най-трудното управленско решение, което сте взимали през последните години?

Този отговор е като продължение и на предходния – най-трудните решения за мен винаги са били свързани с хора, когато балансирам отговорността не само за бизнес резултати, но и за управлението на ефективни екипи и ценности на организацията. Те никога не стават по-лесни, но опитът те учи как да ги вземаш с повече яснота, емпатия и отговорност.

 

Как ще изглежда ипотечното кредитиране след 5 години?

Краткият ми отговор е: много по-лесно и по-достъпно – изцяло онлайн или хибридно с подкрепата на консултант, без необходимост клиентът да посещава институции, за да събира документи. В мобилното банкиране клиентът ще може да следи всички разходи и услуги, свързани с имота.

 

Ако трябва да отправите едно послание към хората, които днес обмислят покупка на първи дом - какво би било то?

Тук няма как да изляза от обувките си на банкер и да не споделя, че ипотечният кредит трябва да е основно средство за покупка на имот, в който да живеете и да подобрите качеството си на живот. И ако е така, според мен няма причина решението да се отлага, особено когато има добри перспективи за доходите и възможност те да покриват месечните вноски и съпътстващите разходи.

Покупката на дом е едно от най-важните решения в живота и често е силно емоционално, но чисто човешки бих посъветвала клиентите да не се втурват в емоционални решения. Един дом е нещо желано, но кредитът зад него е дългосрочна отговорност, която изисква реалистично планиране във времето напред, а не действия, водени от страх.

Затова винаги насърчавам клиентите да потърсят консултация още преди да са избрали имот и да използват възможността за предварително одобрение. То е безплатно и дава яснота какъв ресурс могат да получат спрямо доходите и кредитната им история, което прави търсенето по-фокусирано и сигурно. Окончателният размер на кредита се определя след пазарна оценка на конкретния имот.

Важно е хората да имат предвид и всички съпътстващи разходи – нотариални и държавни такси при ипотека, комисиони за брокер, местен данък при придобиване, разходи за обзавеждане, както и текущи месечни или годишни разходи, свързани с имота. Когато тези елементи са ясни предварително, решението за покупка е по-информирано и устойчиво.